老旧小区改造：资金从哪儿来？

随着我国经济的高速发展，城镇化进程不断加速。然而，在城市发展的浪潮中，一些老旧小区逐渐暴露出基础设施老化、生活环境恶化等问题，严重影响了居民的生活质量。近年来，国家大力推进老旧小区改造工程，旨在通过改善居住条件、提升社区功能，实现以人为本的新型城镇化建设。自2019年实施城镇老旧小区改造工作启动以来，全国累计新开工改造城镇老旧小区25万个，累计更新改造水、电、气、热等各类老旧管线管道超过30万公里，加装电梯12万部以上，改造增设停车位300多万个，电动汽车充电桩11万多个，还增设了养老、托育等社区服务设施超过7.2万个，惠及居民约1亿人。

老旧小区改造是当前我国城市化进程中面临的一项重要任务。随着城市的发展，这些早期建设的住宅小区逐渐暴露出基础设施落后、居住环境差等问题，对居民的生活质量造成了严重影响。因此，政府高度重视老旧小区改造工作，旨在通过改造提升居民的生活环境和居住质量。同时，老旧小区改造也是推动城市更新的重要一环，有助于优化城市空间布局、提升城市功能，促进城市的可持续发展。

一、政策起源与初步部署

2019年，国务院《政府工作报告》首次部署城镇老旧小区改造工作，明确目标和任务。同年6月，国务院常务会议进一步推进相关工作，旨在改善居民居住条件。

二、全面推进与指导意见

2020年7月，国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，界定老旧小区范围，明确改造任务和目标，分为基础类、完善类、提升类，力争“十四五”期末完成改造。

三、政策支持与资金筹措

中央政府提供资金补助，鼓励地方发行专项债券、采用政府与社会资本合作模式吸引社会资本投入。

四、工作要求与衡量标准

2022 年，住房和城乡建设部办公厅、国家发展改革委办公厅、财政部办公厅联合发布了《关于进一步明确城镇老旧小区改造工作要求的通知》，并附带了《城镇老旧小区改造工作衡量标准》。鼓励社会力量参与，推进相邻小区及周边地区联动改造。

五、规划土地政策与拆除重建

2024年5月，自然资源部办公厅印发了《关于进一步加强规划土地政策支持老旧小区改造更新工作的通知》（自然资办发〔2024〕25号），拓展改造分类至拆除重建类，明确相关要求和程序，强调优先利用零星用地，简化规划调整程序。

六、新型城镇化战略与行动计划

2024年7月，国务院印发《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》，明确提出推进城镇老旧小区改造等任务，支持城市更新，取得显著成效。

一、政府财政资金

1、中央财政专项资金

中央政府设立专门的老旧小区改造专项资金，根据各地老旧小区改造任务量、经济发展水平等因素进行分配，重点支持基础类改造项目，如房屋结构加固、老旧管网改造等，为改造工作提供启动资金和基础保障，推动各地老旧小区改造项目的顺利开展。

2、地方财政配套资金

地方政府按照一定比例安排财政资金用于老旧小区改造，通过一般公共预算、政府性基金预算等多种渠道统筹安排。经济发达地区地方财政投入力度相对较大，可用于小区环境整治、公共服务设施建设等方面，与中央专项资金形成合力，共同支持老旧小区改造。

二、金融机构贷款

1、开发性金融机构和政策性银行贷款

开发性金融机构和政策性银行以较低的利率为老旧小区改造提供长期、大额的资金支持。这类贷款通常具有贷款期限长、利率优惠等特点，专项用于老旧小区改造项目，能够有效缓解改造项目的资金压力，保障项目的顺利实施。

2、商业银行贷款

商业银行根据老旧小区改造项目的收益情况和还款能力，为其提供融资支持。通过项目收益权质押等方式，商业银行向改造项目发放贷款，为项目提供所需资金。同时，一些地方政府还会与商业银行合作，推出针对老旧小区改造的专项信贷产品，优化贷款流程，提高贷款审批效率。

三、社会资本参与

1、企业投资

房地产开发企业、物业服务企业等可参与老旧小区改造投资。房地产开发企业可通过参与改造获得一定的开发权益，如在小区内建设配套商业设施并获得一定经营期限，以实现投资回报；物业服务企业可通过参与前期改造，提高后期物业服务质量和收费标准，实现长期盈利，同时提升企业品牌形象和市场竞争力。

2、社区养老、托育等专业服务机构投资

随着老旧小区居民对养老、托育等专业服务需求的增加，相关专业服务机构可投资参与老旧小区内养老服务设施、托育中心等的建设和运营。一方面满足居民需求，另一方面通过服务收费实现盈利，为老旧小区改造提供资金支持，实现社会效益和经济效益的双赢。

四、居民出资

1、直接出资

按照“谁受益、谁出资” 的原则，居民根据自身受益程度和经济承受能力，直接出资参与老旧小区改造。例如，在加装电梯项目中，居民可按楼层比例分摊费用；对于室内水电气改造等项目，由居民自行承担相应费用，这种方式能够增强居民对改造项目的认同感和责任感。

2、物业专项维修资金：利用小区已有的物业专项维修资金用于老旧小区改造中相关设施的维修和更新。物业专项维修资金是业主预先缴存的用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，合理使用这部分资金能够有效减轻居民和其他资金来源的压力。

五、其他资金来源

1、政府专项债券

地方政府可以发行专项债券来筹集老旧小区改造资金。这些债券以项目未来产生的收益作为还款来源，重点投向有一定收益的老旧小区改造项目，如加装电梯、配套商业设施建设等，通过合理规划和运营项目，实现资金的良性循环，为老旧小区改造提供稳定的资金支持。

2、公益捐赠

鼓励社会组织、慈善机构、企业和个人等通过公益捐赠的方式为老旧小区改造贡献力量。捐赠资金可用于小区内的公共设施建设、环境美化等项目，这种方式不仅能够筹集资金，还能激发社会各界对老旧小区改造的关注和支持，形成良好的社会氛围。

3、存量资源盘活收益

对老旧小区内及周边的闲置土地、房屋等存量资源进行盘活利用，通过出租、出让、合作开发等方式获取收益，并将其投入到老旧小区改造中。例如，将闲置的锅炉房改造为社区活动中心，或将小区内的闲置空地开发为停车场，通过收取租金等方式为改造项目提供资金支持。

一、专项债融资

湖南省怀化整合全市老旧小区改造项目的停车费、充电桩服务费、物业费、广告费等收入，作为地方政府专项债收益主要来源，满足专项债本息覆盖率要求，从而破解单个小区规模小、空间窄、收益低的问题。2022年、2023年全市分别发行地方政府专项债7.13亿元、4.3亿元用于城镇老旧小区改造项目，为老旧小区改造提供了有力的资金支持。

二、社会资本参与模式

河南省洛阳市洛龙区龙兴小区改造项目由区属国企作为投资、建设、运营主体,投入1.8亿元实施改造。成立特定项目公司，与居民签订小区公共空间特许经营等相关协议,利用小区红线内闲置的公共空间增加近20余项可经营设施,通过广告、停车位、养老、托育、充电桩、闲置住宅、商业租赁、物业服务、家政服务等运营收入,预计每年净收益约1800万元,10年内可全部收回成本。通过政府、企业、居民多方参与的市场化运作模式，多元拓宽资金来源渠道。

三、居民出资

淄博市按照“谁受益、谁出资”的原则，鼓励居民结合改造出资更换节能门窗、户内水电暖改造、室内装修改造、更换家具家电等。比如，张店区庭兰村小区204户居民户均出资约2万元更换节能窗814扇，临淄区张家新村小区220余户居民户均出资约10万元用于室内装修及改造，居民出资参与度较高，有效补充了改造资金。

四、盘活利用存量资源

河北省衡水市冀州区冀建胡同小区改造中，协调小区旁建筑公司通过土地置换的方式，利用该公司所属老旧厂房拆除腾空土地，完善小区配套设施，新增停车位180个，新建休闲健身场所3处，包括600余平方米休闲活动场地1处，400平方米综合健身场地1处，1000平方米综合球类场地1处（含375平方米5人制足球场1个、420平方米标准篮球场1个、100平方米乒乓球场地2处），满足周边6个小区1000余户居民停车、休闲活动和运动健身需求，成为周边居民的“网红打卡地”。通过盘活利用存量资源、整合利用低效用地，解决了老旧小区公共空间和便民服务设施不足的问题。

五、多种模式结合

青岛市拓宽了资金筹集渠道，市级财政进行奖补，同时结合试点项目，探索形成了发行政府专项债券、向政策性银行融资、引入社会化投资、组织专营单位投资、鼓励社区集体企业投资、引导居民分担等多种资金筹集模式。胶州市成立混合所有制的城市建设发展有限公司负责老旧小区改造的设计、建设工作，专营管线单位出资参与改造，还通过发行地方政府专项债券、实施银行融资等方式，保障了老旧小区改造的资金需求。

六、多元资金整合

2020年以来，雅安市共458个老旧小区、3万余户纳入中央补助支持改造计划，共筹集改造资金42462万元，其中争取中央、省级资金，中央预算内投资，专项债券，抗疫特别国债等，还吸引了社会投入和居民出资。并且天全县与农发行雅安分行签订战略合作协议，争取到银行贷款，重点用于城镇化强弱项补短板等城市更新改造项目，资金来源较为多元化。

老旧小区改造政策为改造工作提供了清晰的方向和有力的支持，多样化的资金筹措方式则保障了改造项目的顺利推进。这些政策和资金渠道相互配合、相辅相成，在实践中已经展现出显著的成效，提升了居民的生活质量，促进了城市的更新发展。然而，在实际操作过程中，仍需进一步完善相关政策的执行细节，优化资金使用效率，加强各方协调沟通，以应对不同地区老旧小区改造过程中的复杂情况，确保老旧小区改造这一民生工程能够持续深入开展，让更多居民受益于新型城镇化建设带来的红利，推动城市朝着更加宜居、和谐、可持续的方向发展。