国有资产大揭秘：如何让闲置资源焕发新生？

（一）规模庞大且形式多样

据“国务院关于2023年度国有资产管理情况的综合报告5日提请十四届全国人大常委会第十二次会议审议”显示，截至2023年底，国有企业资产总额高达371.9万亿元，国有资本权益总额达102万亿元；国有金融资本权益总额为30.6万亿元，对应金融企业资产总额445.1万亿元；行政事业性国有资产总额64.2万亿元、净资产51.4万亿元；国有土地总面积52371.4万公顷，全年水资源总量25782.5亿立方米。

国有存量资产规模极为可观，涵盖土地、房产、基础设施、企业股权、水资源等多种形式，广泛分布于各个领域和行业，是国家经济发展的重要物质支撑。

（二）部分资产闲置或利用率不高

由于历史因素、产业结构调整等原因，部分国有土地、厂房等资产未能充分发挥其应有的经济价值，处于闲置或低利用率状态。在土地资源方面，一些城市边缘地区或老旧工业区存在大量闲置土地，因规划不合理、开发成本高等因素，未能得到有效利用。房产领域同样存在类似问题，部分国有办公楼、商业用房由于地理位置不佳、设施陈旧等原因，出租率低下，甚至长期闲置。

（三）部分资产存在历史遗留问题

部分国有存量资产存在诸多历史遗留问题。例如，部分国有企业由于内部管理不善，各类问题逐年累积，出现产权关系复杂、债权债务关系混乱以及被查封冻结等涉法涉诉问题。这些问题给资产盘活和使用带来极大困难。产权关系复杂会导致资产所有权不明确，在资产交易时难以确定合法交易对象，增加交易风险和成本。债权债务关系混乱可能使资产被债权人追讨，影响资产正常使用和盘活。被查封冻结的资产无法进行交易和处置，需先解决涉法涉诉问题才能进行盘活。此外，历史遗留问题还可能致使资产账面价值与实际价值不符，影响资产的评估和定价。

1、摸家底

对国有存量资产进行全面梳理和评估，涵盖资产的种类、规模、分布、使用状况、产权归属等方面。借助专业的第三方机构，确定资产的价值和潜在收益能力，为后续的盘活决策提供坚实依据。

2、分类实施

（1）闲置或利用率不高的国有存量资产

1）优化经营管理

对于经营性资产，如商业地产、企业生产设备等，引进专业的管理团队，提升运营效率。加强成本控制，优化资源配置，提高资产的盈利能力。同时，积极拓展市场渠道，创新商业模式，提升资产的市场竞争力。

2）转换用途

根据市场需求和资产特点，对闲置的非经营性资产进行用途转换。例如，将闲置的办公楼改造为创业孵化器、共享办公空间等；将闲置的学校校舍改造为幼儿园、培训机构等。通过创新利用方式，赋予资产新的功能和价值。

3）资产出租或出售

对于不适合转换用途且长期闲置的资产，可以通过出租或出售的方式实现价值。制定合理的出租或出售方案，通过公开招标、拍卖等方式引入市场竞争，确保资产交易的公平、公正、公开。同时，加强对资产出租或出售后的监督管理，确保资产的安全和有效利用。

4）合作开发与共享经济

对于具有开发潜力的闲置土地、房产等资产，可以与社会资本合作开发，实现优势互补，共同打造具有市场竞争力的项目。同时，积极探索共享经济模式，如共享办公、共享工厂等，提高资产的利用效率，降低企业的运营成本。

（2）存在历史遗留问题的国有存量资产。

1）产权关系复杂

聘请专业的第三方机构，对资产的产权进行界定。明确资产的所有权、使用权、经营权等权益归属，为资产的盘活奠定基础，解决产权不清、归属不明等问题，确保资产交易的合法性和安全性。

对产权明确的资产，及时办理产权登记手续，确保资产的产权清晰、合法有效。

对于因历史原因无法办理产权登记的资产，积极与相关部门沟通协调，争取政策支持，完善产权登记手续。

2）债权债务关系混乱

与债权人进行协商，制定债务重组方案。通过延长还款期限、降低利率、减免部分债务等方式，减轻企业负担，盘活不良资产。债务重组方案应充分考虑企业的实际情况和偿债能力，确保方案的可行性和可持续性。

对于无法通过债务重组解决的不良资产，可以通过资产转让的方式进行处置。将资产转让给有实力的企业或资产管理公司，实现资产的价值最大化，在资产转让过程中，应严格按照国有资产交易的相关规定进行操作，确保交易的公开、公平、公正。

3）涉法涉诉问题

通过协商、调解、仲裁、诉讼等方式，解决资产的法律纠纷，确保资产的正常使用和盘活。

积极与司法部门沟通协调，争取司法部门的支持和帮助。对于被查封冻结的资产，及时申请解除查封冻结，恢复资产的正常交易和处置。

3、创新方式，盘活资产

（1）资产证券化

对于具有稳定现金流的资产，如国有高速公路的收费权、国有水电站的发电收益权等，可以通过资产证券化的方式进行盘活。

将资产打包成证券产品，在金融市场上进行融资，提高资产的流动性和价值。

（2）引入战略投资者

通过股权转让、合资合作等方式，引入有实力、有经验的战略投资者，共同开发经营国有资产。

战略投资者的引入可以为资产的盘活带来资金、技术、管理等方面的支持，实现优势互补，提升资产效益。

（3）改造升级

对于闲置的资产，如国有土地、厂房等，可以通过改造升级的方式进行盘活。

根据市场需求和资产的实际情况，对资产进行重新规划和设计，赋予资产新的功能和用途。

1、河北首单REITs 项目——工银河北高速REIT（资料来自河北省自然资源厅官网）

（1）项目背景

随着经济的发展和基础设施建设的不断推进，河北省拥有大量的高速公路等基础设施资产。然而，这些资产在传统模式下往往面临着资金回收周期长、流动性不足等问题。

（2）盘活方式

资产证券化，将荣乌高速公路（大王店枢纽互通至冀晋界段）这一基础设施资产打包，通过发行基础设施证券投资基金，将其转化为可在证券市场上交易的金融产品。

引入专业管理，基金管理人工银瑞信基金建立了完善的公募 REITs 业务投资管理、项目运营和风险控制制度和流程。专业的基金管理人对高速公路资产进行管理，能够提高资产的运营效率和管理水平。

募集资金再投资，工银河北高速 REIT 募集金额约为 56.98 亿元，偿还外部借款后，河北高速集团净回收资本金约为 11.70 亿元，将全部用于 G95 首都地区环线高速廊涿段改扩建工程。这种方式将盘活的资金用于新的基础设施项目建设，形成了存量资产和新增投资的良性循环，推动了基础设施的升级和完善，也为区域经济的发展提供了新的动。

（3）成效

通过将高速公路资产证券化，将原本沉淀的固定资产转化为具有流动性的金融资产，实现了资产的价值释放，为河北省的存量资产盘活提供了新的模式和渠道。

2、天津交通集团的资产盘活项目（资料来自天津市人民政府国有资产监督管理委员会官网）

（1）背景

交通集团拥有一些闲置的土地、场院等资产，如河东区詹庄子路与先锋路交汇处的詹庄子地块，场院占地面积 3.1 万平方米，建筑面积 4600 余平米，长期处于闲置状态。

（2）盘活方式

引入社会资本，通过引入天津乐跑文化传播有限公司，对詹庄子地块的原运输场资源进行重新修整和改造，打造以轻体育为特色主题的 “乐跑运动派” 项目，集休闲娱乐、社区共享、餐饮商业于一体。

加强产业合作，与 “中海油” 合作，选取集团所辖 5 宗土地建设综合能源站，集合加油、充电、光伏于一体，预留加氢功能。按照合资公司租用交通集团土地方式建设经营，这是天津市第一例适用新产业新业态项目政策成功落地的综合能源站项目。

（3）成效

提升了企业经济效益，实现了场院的整体盘活和闲置加油站场地的有效利用，增加了租金收入。升级改造后的体育场馆吸引了众多市民，提升了项目的知名度和影响力。

推动了产业升级，综合能源站项目为天津市的能源供应提供了新的模式和途径，对国企与央企合作具有示范带动意义，有助于提升城市的综合服务能力。

3、北京平谷南山村乡村振兴项目（资料来自“中国日报网”）

（1）背景

南山村位于京津冀协同发展的关键节点，拥有丰富的土地资源，但存在闲置宅基地、集体建设用地、低效农用地和林地等 “沉睡资产”。

（2）盘活方式

围绕解决 “住” 的问题，对村庄的闲置资产进行更新改造。通过房屋和土地租赁流转，规划建设精品民宿及公共服务配套设施，开展河道、垃圾、污水、强弱电、道路等整治提升工程。

（3）成效

形成了民宿、亲子、露营、咖啡、餐饮、艺术、研学等多功能于一体的新质乡村文旅产业架构，接待游客数量增加，村民自营民宿收入提高，提供了一定的就业岗位，为乡村振兴注入了新活力。

综上，国有存量资产盘活，是一场对经济发展产生深远影响的变革。这一过程不仅有助于释放国有存量资产的巨大潜力，推动基础设施实现更高层次的升级，还能为社会投资开辟更广阔的途径，并有效降低政府债务风险及企业负债压力。因此，笔者认为，我们应积极探索并创新资产盘活的方式方法，从而为经济社会的高质量发展提供持续的动力支持，使国有存量资产在新时代背景下焕发出更加耀眼的光彩。